Anasayfa
Haber Arşivi
Kent-Koop'un 26.Olağan Genel Kurulu 18 Haziran 2005 tarihinde yapıldı. Genel Başkan Muammer NİKSARLI'nın Açılış Konuşması
Kent-Koop'un 26.Olağan Genel Kurulu 18 Haziran 2005 tarihinde yapıldı. Genel Başkan Muammer NİKSARLI'nın Açılış Konuşması
KENT-KOOP GENEL BAŞKANI MUAMMER NİKSARLI’nın 26. OLAĞAN GENEL KURUL KONUŞMASI
NİKSARLI, “DEVLET KONUT YAPSATÇILIĞINA DEVAM EDİYOR” “ENFLASYON DÜŞTÜ ANCAK, DEVLET VERGİ TOPLAYAMIYOR,BORÇ BORÇLA ÖDENİYOR”
Kent Koop 26ncı Olağan Genel Kurulunda konuşan Genel Başkan Muammer Niksarlı, devletin konut yapsatçılığına devam ettiğini belirterek, “Orta alt gelir grupları için konut edinme sorun olmaya devam ediyor” dedi.
Enflasyonun kontrol altına alınmasına karşın, diğer ekonomik göstergelerin tartışmalı durumda olduğunu belirten Niksarlı şunları söyledi:
“Ülkenin ekonomik sorunlarının bir parçası olan konut ve kentleşme sorununu daha iyi algılayabilmek için her genel kurulda olduğu gibi genel bir bakış ihtiyacı içindeyim. Görünen o ki ülkemizde enflasyon ve faizler düşüyor. Bankalar 20 yıl vadeli konut kredisi vermeye başladı. Konut kredisi faizlerini aylık % 1.3 e kadar düşürdüler. Bu yıllık % 16 yapar. Devlet borçları çevirebiliyor. Yani borcu borçla ödüyor. Bunun anlamı bunalımın kontrol altına alındığıdır.
İşsizlik sorununda azalma yok. Nüfusumuzun %60 ı hala ulusal gelirden %36 pay alıyor. Gelir dağılımı sorunu sürüyor. Kayıt dışı ekonominin boyutlarında küçülme yok. Devletin yeterince vergi toplayamaması temel sorun olarak duruyor. Konut fiyatları pahalılaşıyor. Kiralar artıyor. Orta alt gelir grupları için konut edinme sorun olmaya devam ediyor. Devlet konut yapsatçılığına da devam ediyor. Ülke ekonomisinde sorunların çözümü için alınan kararların birkaç yıl içinde sonuç vermemesi ve istenilen rahatlamayı sağlamaması anlayışla karşılanabilir. Ancak alınan önlemler içinde her türlü kayıt dışılığı önleyecek önlem yoksa vergiyi sadece verenden alan ve her dönemde onun oranını arttıran bir politika izleniyorsa, milli gelir dağılımındaki dengesizliğin giderilmesi ile ilgili bir adım yoksa, sosyal güvenlik kurumlarının iflastan kurtarılması ile ilgili bir çaba yoksa, sorunlarımız çözülmüş olmayacaktır. “
Konut sorununun artarak devam ettiğini belirten Muammer Niksarlı, “Konut kooperatiflerinin bu sorunun çözümündeki rolü görmezden geliniyor.” Dedi. Devletin Düzenleyici boyutta kalmak koşulu ile konut yapabileceğini kaydeden Niksarlı sözlerini şöyle sürdürdü:
“Bence devletin görevi konut yapım ve organizasyon potansiyeli olan her kesimi üretim sürecine dahil etmek olmalıdır. Öncelikle devlet elindeki arazilerin planlanarak ülkenin arsa stokunu artırması böylelikle de arsa spekülasyonunun önünü kesmesi gerekir.
Kentsel rantların özel çıkar gruplarının eline geçmesini devletin önlemeye çalışması lazım. Konut kooperatifçiliği kisvesi ile yapılan kurnazlıkların üzerine gitmek önemli bir devlet sorumluluğudur.“
CEZA YASASI
Bu sorunların yanı sıra yeni ceza yasasının kooperatifçilere çok büyük sorumluluklar yüklediğini ifade eden Kent koop Genel Başkanı Niksarlı bu konudaki görüşlerini de şöyle açıkladı:
“ Hele bir 164 ‘ncü madde var ki, sonuçta zarar oluşmasa bile birisinin hiç şikayetine bağlı olmaksızın zarar oluşabilir ihtimaline karşı ceza öngörülüyor. Bu anlaşılabilir bir şey değil. Bu zor koşullarda çalışmalarımızı sürdürmeye devam edeceğiz.
Yapı denetim mekanizması Bolu ve Düzce depremlerinden sonra tepki olarak uygulamaya konmuş bir düzenleme. Eğer bunun sigorta ayağı yoksa bu şekilde yapı denetimi yapmanın hiçbir anlamı ve yararı yoktur. Birileri denetim yapıyor gözükecek, birileri de para veriyor gözükecek. Eskiden fenni mesuller bir yerde oturur getirilen dosyayı imzalarlardı. Denetim yapılmıyor dendi. Bugün çok farklı bir durum yoktur. Çünkü siz denetim yapan firma olarak bilinen bir ücretten fatura kesmek zorundasınız ama pazarlığı %40 - %50 yaparsanız kooperatifçiler töhmet altında kalır. Bunu değişik yollarla kooperatiflere geri ödeme önerileri yapılıyor. Bu çok tehlikeli bir davranış olur. Bu paranın kooperatif yöneticilerine açıktan geri dönmesinden başka bir ifade kullanılamaz. Nasıl muhasebeleştireceksiniz bunu ? Bütün bunları tartışabilmek için geçtiğimiz yıl iki eğitim çalışması yaptık. Biri ceza yasaları diğeri de yapı denetimi, sosyal sigortalar mevzuatı ve vergi mevzuatı.
Bu ceza yasasının getirdiği ağır hükümleri de dikkate alarak kooperatifçi arkadaşlarıma 25 yıllık deneyimim ile bazı hatırlatmalar yapmak istiyorum.
Biz bugüne kadar bir emanet yöntemi ile bir de ihale yöntemi ile inşaat yaptırıyoruz. Giderek son yıllardaki ekonomik istikrarsızlık nedeni ile müteahhitlerle yaşanılan hukuki ihtilaflar nedeni ile ağırlıklı olarak emanet yöntemiyle inşaat yapmaya kaydık. Ancak, şu gerçek ortaya çıktı. İnşaatını Emanet yapanla ihale yolu ile yapan arasında çok basit bir vergi farkı var. Emanet yapan %18 KDV ödeyecektir. Müteahhite işi verirseniz ne olacak, kooperatif müteahhite %1 ödeyecek, müteahhit aradaki %17 farkı devletten alacak. Böylelikle emanet iş yapmakla müteahhite iş yaptırmak arasında KDV maliyeti açısından kooperatiflerimiz aleyhine % 17 lik bir KDV oluşuyor. “
Kat karşılığı yapılan işler
Kooperatiflerin kat karşılığı iş yaptırmalarına da karşı çıkan Niksarlı sözlerini şöyle sürdürdü:
“İkinci bir konu kooperatiflerin kat karşılığı iş yaptırmaları.Çok kötü bir örnek var.Bağlumda bize dahil olmayan bir kooperatif. Kooperatifler kooperatiflere kat karşılığı iş yaptırıyor. Kamu yönetimi buna yeşil ışık yakıyor. Kent-Koop camiasında bunun örneği bugüne kadar olmadı. Bundan sonra da olmayacak.
Kooperatiflerin arsa sahiplerinden kat karşılığı iş alması, yuva köyü ve çevresinde yoğun olarak uygulama budur. Yuva köylülerinden kooperatifler hep kat karşılığı arsa almıştır. Büyük bir çoğunluğu mahkemededir. Önümüzde bu örnekler varken,böyle bir ceza yasası ile karşı karşıya iken bizim kooperatifçilikteki yeni yapım kararlarımızı dikkatli almamız lazım.
Biz size şunu öneriyoruz. Ben yaptım Ali bey da yaptı. Teras evler kooperatifinde 90 kişilik yer vardı. 30 kişi ile başladık. Kaba inşaatı bitirdik 20 kişi daha alalım dedik. Ama nasıl alalım.Örneğin herkesin ödediğinden 5 Milyar lira fazlasını alalım. Üçüncü yıl bir 20 kişi daha alalım dedik. Nasıl alalım? Bir önce girenlerden örneğin 10 Milyar daha fazla alalım. Amaç ilk riske girenleri bir çapraz finansman yöntemi ile finanse etmek ise bu da bir yöntemdir. Şaibesi olmayan ve hukuki bir bunalım ve tartışma yaratmayacak bir modeldir. “
Mortgage Sistemi nedir?
Niksarlı, Mortgage Sistemi ile ilgili olarak ta konuşmasında şu görüşleri savundu.:
“Son zamanlarda kira öder gibi konut sahibi olma sistemi diye bir şey ortaya atıldı. Adına da Mortgage sistemi deniliyor. Bankaların 20 yıllık 10 yıllık ipoteğe dayalı kredi vermesi Mortgage değildir. Bu sistem Mortgage sistemi ise 30 yıl önce Emlak Kredi Bankası bunu uyguluyordu Türkiye’de. Mortgage ise gayrı menkulün değerini menkul değere çevirip borsada işlem yaptırmaktır. Yani mali piyasalara yeni bir enstrüman sunmaktır. Benim konut konusunda yaptığım tasarruf, satın aldığım hisse ile o para ile bir başkasına kredi vermektir.Mortgage sisteminde fiyatlar artacaktır. Bu sistemde bitmiş tamamlanmış, iskanı,tapusu alınmış konuta kredi veriyorsunuz. Bu kadar konut stoğunuz var mı? Bir ülkede 20 , 30 yıllığına para satabilmek için o ülkenin mali piyasalarında 20,30 yıl para verebilecek çanağın dolu olması lazım. Bu çanağı kim doldurur biliyor musunuz? Emekli sandıkları ve sosyal sigorta kurumları doldurur. Bütün dış ülkelerde bu böyledir. Sizin emekli sandığınız SSK’nız iflas etmiş ise çanak boş demektir. Banka üç aylığına para toplayıp, 30 aylığına satamaz. Bu eşyanın tabiatına aykırıdır. Bu konuda çok tedbirli olmak lazım. Yabancı Sermayeye karşı değiliz ama, Avrupa’nın kilise fonlarının, Avrupa ülkelerinin emeklilik fonlarının bu ülkeye gelip para kazanıp gideceğini biliyorum.
Olması gereken nedir? Mortgage olsun. Mali piyasalara derinlik kazandırır. Ama, bunu insanlara kira öder gibi konut sahibi olacaksınız diye sunduğunuz da yanlış olur. Mortgage sisteminde konut sahibi olacaklar orta üst gelir gruplarıdır. Başkalarının olması mümkün değildir. Olması gereken konut alıcısını konut bittikten sonra kredilendirmek değil, konut alıcısını inşaat aşamasında kredilendirmektir. Konut bittikten sonra konut alıcısını kredilendirirseniz konutların fiyatları alır başını gider.
Ortalama bir betonarme konutun müteahhitlik karı dahil, inşaatı, çevre düzenlemesi alt yapı katılımı dahil 100 metrekare bir konut 40 Milyar TL yi geçmiyor. Biz diyoruz ki, yapım aşamasında bu 40 Milyarın 10 Milyarı bizden, kalan 30 Milyar TL yi iş programına göre 24 ayda bize verin 24 ayda o projeyi bitirelim. Mortgage sisteminde 100 konut için kullanılan kaynak ile 250 konutun yapılması mümkün. Bu ülkeyi seviyorsanız ve konut sorununu çözmek istiyorsanız, gelirin adaletli paylaştırılmasında konut kredilerini araç olarak kullanmak istiyorsanız bunu yapmak durumundasınız.”
Kredi İmkanları
Konuşmasının son bölümünde yeni kredi imkanları araştırdıklarını da söyleyen Muammer Niksarlı şunları söyledi:
“Bir banka ile görüşme halindeyiz. % 50 yi tamamlamış kooperatiflerimize 20 yıla kadar vadeli, bir yıla kadar ön ödemesiz ve 20 Milyara kadar iş programına bağlı olarak ödenmek üzere kredi verebileceğini banka bize bildirdi. Bunu önümüzdeki haftalarda protokol haline getireceğiz.
Yenimahalle Belediye Başkanımıza gittik. Listeleri verdik. Batıkent’te şu kadar arsamız var bunun bir kısmını belediyeden aldık bir kısmını kendimiz ürettik. Yatırım yapacaksanız spor alanı var, kreş alanı var, kır kahvesi alanı var. “Buyurun” dedik bir cevap alamadık.
Son söz olarak şunları söylemek istiyorum. Kent-Koop’un seçimli genel kurulları öncesi hiç radikal kararlar alamıyoruz. Bu genel kurulun içinde bulunduğumuz yılı her bakımdan Kent- Koop açısından bir yeniden yapılandırma yılı ilan etmesini istiyorum. Yönetim yapımızla ilgili tavsiye kararları alabilmesini diliyorum. Her seçim öncesi liste yaparken oturuyoruz. Bunları konuşuyoruz. Ama aday listemiz 11’in altına düşmüyor. Kent -Koop’un üye sayısı 33.000 olduğu dönemde de yönetim kurulu üye sayısı buydu şu anda da budur. Ben bunu yüksünmeden söylüyorum. Rahatsızlığını duyduğum için söylüyorum. Bu konuda sizlerin bir sonraki genel kurula daha hazırlıklı gelebilmemiz için bu yönetime ve bana açık bir talimat vermenizi diliyorum.”
